Especialista da Faculdade Baiana de Direito detalha a diferença entre o domínio real e a simples ocupação de um imóvel
Recentemente, a situação envolvendo um jogador de futebol trouxe à tona discussões sobre a segurança jurídica na aquisição de bens. O episódio, no qual a validade da compra de um imóvel foi questionada judicialmente, serve como alerta para compradores sobre a necessidade de rigorosa formalização documental, uma vez que a transação sem o registro adequado pode expor o patrimônio a riscos inesperados.
Esse tipo de desdobramento, embora possível, não é a regra. “Quem compra um imóvel sempre quer registrar sua propriedade de modo regular. O reconhecimento de que a compra foi inválida é sempre excepcional”, afirma Ermiro Ferreira Neto, advogado e professor de Direito Imobiliário da Faculdade Baiana de Direito.
Entendendo a diferença jurídica
A confusão entre ser possuidor e ser proprietário é um dos pontos que geram maiores prejuízos financeiros aos brasileiros. Juridicamente, a propriedade de um imóvel só se concretiza com a transferência do registro no Cartório de Registro de Imóveis competente. Sem esse passo, o comprador detém apenas a posse, que pode ser caracterizada por qualquer relação com o imóvel que não seja a de proprietário, como na locação ou em promessas de compra e venda não registradas.
Sobre essa distinção fundamental, o especialista da Faculdade Baiana de Direito explica: “a propriedade do imóvel somente se estabelece com o registro junto ao cartório de registro de imóveis. A simples posse, por sua vez, ocorre toda vez que há alguma relação com o imóvel sem ser proprietário, como na locação ou quando o imóvel é comprado, mas não é registrado”.
Riscos na aquisição e prevenção
A venda de um imóvel pode ser declarada nula caso exista um direito anterior de um terceiro. Isto ocorre, por exemplo, se o vendedor tiver dívidas e um credor alegar que a negociação importa em esvaziamento do patrimônio, ou mesmo se outra pessoa reivindicar que é o real dono. Por isso, a recomendação é sempre buscar um advogado para analisar as minúcias da transação.
Para garantir segurança em investimentos, especialmente em imóveis de alto valor, o especialista destaca que o levantamento de riscos é indispensável. “É importante proceder com um amplo levantamento dos riscos relativamente ao imóvel, eventuais tributos não pagos ou processos judiciais envolvendo o vendedor. Em alguns casos, este levantamento deverá envolver empresas em que o vendedor seja sócio ou mesmo pessoas a ele relacionadas, como filhos, pais e cônjuge”, conclui.
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